Les nouvelles dispositions fiscales adoptées depuis quelques mois sont favorables aux couples qu'ils soient mariés ou pacsés. Depuis la loi de 22 août 2007, le veuf, la veuve ou le partenaire de PACS ne paie plus de droits de succession en cas de décès de l'autre membre du couple quels que soient le montant de la nature des biens dont il hérite (y compris les contrats d'assurance-vie). De la même façon, un abattement de 76 000 € profite aux couples mariés ou pacsés en cas de donation. Cet abattement permet de donner à son conjoint ou à son partenaire tous les six ans des biens ou une somme d'une valeur de 76 000 € sans droit de donation (les droits dus en cas de dépassement de ce plafond sont désormais identiques que le couple soit marié ou pacsé). Le bénéfice de cet abattement sera remis en cause dans certains cas si le PACS est annulé dans l'année civile qui suit la donation. Toutefois, des différences subsistent encore couples mariés et pacsés : - en cas de mariage, la loi prévoit qu'une partie des biens du défunt est automatiquement transmise au conjoint survivant sauf disposition contraire contenue dans un testament. En présence d'un PACS, la loi prévoit seulement un droit au logement d'un an pour le partenaire survivant d'où la nécessité, le cas échéant, de rédiger un testament. - une autre différence concerne l'usufruit. Aucun droit ne sera à payer au décès d'une personne mariée à qui sera attribuée en totalité l'usufruit d'un bien. En revanche, cette exonération de la réversion d'usufruit ne profite pas au partenaires d'un PACS. Tous ces changements peuvent imposer la mise en place d'une nouvelle stratégie de protection et de transmission pour les couples et les familles. N'hésitez pas à en parler à votre notaire.

Penser à protéger son conjoint en cas de décès, aprés un remariage, et en présence d'enfants, reste une question délicate. - Il n'a pas encore d'enfant et il désire que ses propres biens ne bénéficient pas aux enfants de son conjoint, tout en souhaitant le protéger. -Il a déjà des enfants lui-même d'une précédente union, et, selon son patrimoine, veut en léguer une partie à ses enfants et une autre partie à son conjoint ou même la totalité à ses enfants si son conjoint a lui-même son propre patrimoine. - Il a des enfants communs et souhaite concilier la protection des enfants avec celle de l'époux (ses). A tous ces cas, il existe des solutions : - En choisissant d'abord un contrat de mariage adapté. - En se renseignant sur les droits légaux : droit à la jouissance gratuite du logement pendant un an, et possibilité d'avoir la jouissance de ce même logement sa vie durant. - En faisant une donation entre époux de manière à laisser toute liberté au survivant de choisir la protection dont il aura besoin en fonction de la situation au moment de décès. - Ou en rédigant un testament pour organiser sa succession en répartissant son patrimoine entre les enfants et son conjoint : par exemple en laissant au conjoint l'usufruit sur tous les biens à l'exception des biens reçus par succession ou donation : ces biens là, seront transmis directement aux enfants. Votre notaire, spécialiste du droit de la famille, saura vous conseiller sur les mesures qui vous conviennent.

La création pure et simple d'une entreprise oblige l'entrepreneur à choisir entre l'entreprise individuelle et la mise en société. Son choix doit être dicté, bien sûr par ses objectifs mais également par la prise en compte de sa situation de famille, de son régime matrimonial, de son patrimoine... Il faudra également opter entre la location et l'achat de locaux. Si vous décidez de louer, votre notaire pourra rédiger le bail en portant une attention particulière sur les obligations des parties, la fixation de loyer... Si vous optez pour l'achat des locaux, vous devrez là encore chercher la meilleure solution : acheter vous-même ou par le biais d'une SCI, au comptant ou via un financement... La reprise d'une entreprise existante doit au préalable faire l'objet d'une analyse juridique et fiscale. Cette analyse menée par votre notaire s'appuiera sur la valeur de l'entreprise, la qualité de sa clientèle et ses perspectives de développement. Enfin, la cession ou la transmission d'une entreprise ne s'improvise pas. Les possibilités sont multiples pour valoriser le fruit de votre travail, assurer la pérennité de l'entreprise, permettre éventuellement la mise en place de nouvelles structures... Envisagez-vous une cession ou une donation? Voulez-vous impliquer un de vos héritiers ou vendre à un inconnu? La transmission de l'entreprise familiale est compliquée par le droit successoral et notamment par les règles de la réserve héréditaire qui imposent une part revenant obligatoirement aux enfants. Le notaire utilisera les outils dont il dispose et notamment la donation, la donation-partage ou encore la location-gérance. Il est aussi possible de mettre l'entreprise en société afin de faciliter la transmission par le biais de cession de parts sociales. Professionnel expérimenté, technicien du droit, le notaire analysera votre situation, rédigera les contrats et conservera ces documents essentiels pour votre avenir. Grâce à sa connaissance approfondie de votre environnement patrimonial et familial, le notaire vous conseillera dans vos choix d'entreprise et coordonnera vos opérations privées et professionnelles au mieux de vos intérêts.

La réalisation d'un projet d'agrandissement d'une maison individuelle peut exiger, en fonction de la nature et de l'ampleur des travaux envisagés, l'obte,tion préalable d'une autorisation administrative qui prend la forme d'un permis de construite ou plus simplement d'une déclaration de travaux. Quels sont les travaux qui rel?vent de la simple déclaration de travaux? : Le percement d'une ouverture sur une façade, la construction d'un auvent, d'une véranda ou encore ? titre d'exemple, tout agrandissement qui a pour effet d'augmenter la surface de plancher hors d'oeuvre brute de la construction existante dans une limite d'une surface inférieure ou égale ? 20 m?. Tout agrandissement supérieur ? 20 m? ou tous travaux qui transforment l'affectation d'une construction (par exemple un garage en maison d'habitation) necéssite en revanche un permis de construire. L'application du permis de construire ou de la déclaration de travaux dépend chaque fois d'une appréciation de l'étendue et de la nature des travaux envisagée. Les conseils d'un notaire sont alors trés utiles pour vous éclairer sur les démarches et informations ? effectuer au titre de la réalisation des travaux et des précautions ? prendre vis-?-vis des tiers. Le notaire vous guidera sur le sujet de la souscription d'une assurance appelée "dommages-ouvrage" assurance obligatoire des risques de la construction destinée ? couvrir la réparation des dommages de "nature décennale". Le notaire vous guidera également dans l'établissement au cours des travaux d'un dossier technique appelé dossier d'intervention ultérieure sur l'ouvrage rassemblant toutes les données de nature ? faciliter la prévention des risques professionnels lors d'interventions ultérieures sur la construction.

Protéger financi?rement l'avenir de son enfant handicapé en lui transmettant de son vivant une partie de son patrimoine est une des préoccupations des parents d'enfant handicapé. Lorsqu'il y a plusieurs enfants, la donation-partage peut apporter une réponse positive aux inquiétudes des parents. D?s lors que la réserve des autres enfants est respectée,il est possible de donner ? l'enfant handicapé la quotité disponible en toute propriété. Il peut également bénéficier de l'usufruit. Les autres enfants restent nues-propriétaires jusqu'au déc?s de l'enfant handicapé et cette solution permet ? ce dernier de bénéficier de son vivant des revenus de l'usufruit et de subvenir ? ses besoins sans ?tre ? la charge de ses fr?res et soeurs et de la collectivité. Il sera parfois opportun d'assurer ? l'enfant handicapé un droit sur le logement de la famille apr?s le déc?s de ses parents : il peut s'agir d'un simple droit d'usage et d'habitation qui permet l'utilisation d'un bien immobilier en l'habitant personnellement sans pouvoir le louer. Qu'il s'agisse de donation ou de toute autre solution, il faut penser aux incidences que cela peut avoir sur les aides collectives auxquelles il peut avoir droit ; elles peuvent partiellement ou totalement ?tre remises en cause. Si la donation-partage est souvent une bonne solution pour transmettre ses biens en présence d'un enfant handicapé, il faut en adapter les conditions ? la situation particuli?re de l'enfant, ? celle des autres membres de la famille et tenir compte de l'aspect psychologique qui est souvent difficile ? maîtriser. Votre notaire saura vous conseiller.

Le Conseil Régional des Notaires de la Cour d'Appel de Versailes organise le 29 septembre prochain un colloque sur le th?me : "Handicaps - dépendances : des solutions". Si vous souhaitez y assister, contectez-le au 01 39 24 83 83.

Ancien divorce : divorce par consentement mutuel Nouveau divorce : divorce par consentement mutuel Ce qui change : le divorce peut-?tre prononcé dés la premi?re audience. Le délai de reflexion de trois mois avant une seconde audience est supprimé. Il n'est plus nécessaire d'attendre six mois aprés le mariage pour divorcer. Ancien divorce : divorce sur demande acceptée Nouveau divorce : divorce par acceptation du principe de la rupture du mariage (ou divorce accepté) Ce qui change : les époux n'ont plus ? invoquer des faits rendant leur vie commune intolérable. L'acceptation du divorce est irrévocable. Ancien divorce : divorce pour faute Nouveau divorce : divorce pour faute Ce qui change : L'attribution des torts n'intervient plus dans la fixation de la prestation compensatoire (l'époux ayant les torts exclusifs n'est pas nécessairement privé de cette compensation) Ancien divorce : divorce pour rupture de la vie commune Nouveau divorce :rupture pour altération définitive du lien conjugal Ce qui change : le divorce peut-?tre prononcé aprés deux ans de séparation au lieu de 6. Aprés le divorce, l'époux qui l'a demandé n'est plus tenu du devoir de secours comme il l'était jusqu'alors ? l'égard de son conjoint.

La mesure temporaire permettant les dons d'argent effectués entre le 1er juin 2004 et le 31 mai 2005 en franchise d'impôt dans la limte de 20.000 €uros, consentis au profit de chacun des enfants ou petits-enfants, neveux ou ni?ces de plus de 18 ans , est reconduite. Son échéance est portée au 31 décembre 2005 et le plafond de don autorisé en franchise d'impôt est porté ? 30.000 €uros.Des compléments de dons seront possibles pour les personnes qui auraient déj? fait un don dans la limte de 20.000 €uros.

Les donations sont soumises ? un impôt "les droits de mutation ? titre gratuit". Ces droits sont fixés par un bar?me progressif. Cette modalité d'imposition est tr?s proche de celui qui est applicable en mati?re de succession. La base de calcul du montant des droits fiscaux est obtenue en prenant en compte plusieurs éléments : - La valeur des biens donnés, sans tenir compte du passif, sauf lorsqu'il s'agit de parts ou d'actions de sociétés. - Sur le montant ainsi établi, il y a lieu d'appliquer un abattement forfaitaire, c'est-?-dire une franchise qui est déterminée en fonction du lien de parenté existant entre le donateur et le bénéficiaire de la donation (donataire). Sur ce montant ainsi obtenu, le calcul des droits sera effectué, suivant le bar?me prévu par le Code Général des Impôts. - Puis seront déduits les réductions forfaitaires pour charge de famille. Les donations en toute propriété bénéficient d'un dispositif temporaire de réduction des droits de mutation ? hauteur de 50% Cette réduction de droits de donation de 50% s'applique indifféremment quelque soit l'âge du donateur. Cependant cette réduction ne pourra s'appliquer que jusqu'au 30 juin 2005. La donation en toute propriété présente plusieurs avantages : - Le donataire peut disposer immédiatement des biens qui lui sont donnés et en appréhender les revenus. - Le donateur n'est plus soumis ? aucune fiscalité, et notamment ? l'impôt de solidarité sur la fortune. - Par ce dispositif temporaire, le taux de taxation se trouve réduit de façon significative et la transmission anticipée de ses biens au profit de ses enfants, mais aussi de ses petits-enfants, neveux etc... peut s'effectuer, en ce moment, ? moindre co?t fiscal. Votre notaire vous donnera toutes les précisons et guidera votre choix.

En cas de cession ? titre onéreux, entre le 16 juin 2004 et le 31 décembre 2005, d'une branche d'activité comprenant un fonds de commerce ou une client?le soumis aux droits d'enregistrement d'une valeur au plus égale ? 300.000 €uros, les plus-values d'actif réalisées par les entreprises exerçant une activité commerciale, industrielle, artisanale, ou libérale sont exonérées d'IR ou d'IS ? l'exception de celles se rapportant aux immeubles. Les principales caractéristiques du nouveau régime d'exonération sont les suivantes : La loi pour le soutien ? la consommation et l'investissement institue en faveur des entreprises exerçant une activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale, ? l'exception d'une activité agricole, un nouveau dispositif d'exonération des plus-values professionnelles codifié ? l'article 238 quaterdecies du CGI. Ce dispositif réserve, pour ces derni?res, qu'elles satisfassent ? certaines conditions de détention de leur capital. Cette nouvelle exonération est réservée aux cessions ? titre onéreux qui portent sur une branche compl?te d'activité, ? condition que la valeur des éléments de cette branche servant au calcul des droits d'enregistrement sur les cessions de fonds de commerce, de client?le ou les conventions assimilées (CGI art. 719, 720 ou 724) n'exc?de pas 300.000 €uros. L'exonération est temporaire. Elle est réservée aux cessions intervenues entre le 16 juin 2004 et le 31 décembre 2005, quelles que soient les dates d'ouverture et de clôture des exercices au cours desquels les cessions sont réalisées. Les plus-values provenant de la cession de biens immobiliers compris dans la branche d'activité cédée sont exclues de l'exonération. Notons que les entreprises pour lesquelles cette exonération s'appliquera peuvent également bénéficier d'une exonération des droits de mutation ? titre onéreux sur les cessions de fonds de commerces, de client?le et d'offices ministériels et conventions assimilées, sous certaines conditions. Pour plus d'informations n'hésitez pas ? nous contacter.

Nous publions ci-apr?s la note du 1er juillet 2004 diffusée par le Conseil Supérieur du Notariat (Département des affaires juridiques), précisant les modalités d'entrée en vigueur, pour ce qui concerne les plus-values immobili?res, de la nouvelle contribution de 0,3% sur les revenus du patrimoine et les produits de placement instaurée par la loi N°2004-626 du 30 juin 2004. L'article 11 de la loi n°2004 du 30 juin 2004 relative ? la solidarité pour l'autonomie des personnes âgées et des personnes handicapées crée notamment deux contributions additionnelles sur les revenus du patrimoine et sur les placements financiers :- la contribution sur les produits de placements s'applique ? compter du 1er juillet 2004. Elle est fixée au taux de 0,3% :- la contribution additionnelle sur les revenus du patrimoine (dont les plus-values immobili?res) s'applique aux revenus des années 2003 et suivantes. Elle est fixée au taux de 0,15? pour les revenus de l'année 2003 et au taux de 0,3% pour les revenus des années suivantes. Plus-values immobili?res réalisées en 2003. - Ces plus-values, réalisées en 2003, déclarées en 2004, supporteront donc le prél?vement de 0,15% mis en recouvrement en septembre 2004. Plus-values immobili?res réalisées ? compter du 1er janvier 2004. - La contribution additionnelle devrait en principe ?tre due ? hauteur de 0,3% (art de la loi) Toutefois, le Conseil Supérieur du notariat a été informé par la direction générale des impôts que les plus-values réalisées entre le 1er janvier 2004 et le 30 juin 2004 ne seront pas soumises ? cette contribution. En revanche, elle s’appliquera aux plus-values réalisées lors des cessions intervenues ? compter de 1er juillet 2004. La fiche n°6 de l'instruction administrative du 14 janvier 2004 publiée sous la référence 8 M-1-04 apporte des précision sur la date de cession ? retenir. Le taux d'imposition est désormais de 26,3%. Cet impôt doit ?tre versé lors du dépôt de la déclaration sous peine de refus de la formalité. Les nouveaux imprimés 2048 IMM et 2048 M sont d'ores et déj? disponibles sur le Site Internet de la D.G.I ? l'adresse suivante : http :www.impots.gouv.fr

Une nouvelle loi a réformé le régime d'imposition des plus-values immobili?res ? compter du 1er janvier 2004. Que faut-il retenir essentiellement ? - La résidence principale reste toujours exonérée, quelque soit la durée de détention - La durée de détention pour bénéficier de l'exonération, pour tous les immeubles autres que la résidence principale, qui était de 22 ans auparavant, est abaissée ? 15 ans. - Le taux d'imposition est fixé forfaitairement ? 26% du montant de la plus-value dégagée - Au del? de la 5?me année de détention, la plus-value subit un abattement de 10 % par an - Les frais d'acquisition sont retenus soit pour leur montant réel, soit fixés forfaitairement ? 7,5% du prix d'acquisition - Les dépenses de construction, reconstruction, d'agrandissement, de rénovation ou d'amélioration sont retenues pour leur montant réel ou fixées ? 15% du prix d'acquisition si l'immeuble est détenu depuis plus de 5 ans. - Le montant de l'impôt est retenu dorénavant par le notaire ? la source sur le prix de vente et est acquittée par ses soins et sous sa responsablité directemnt aux services fiscaux. - Toutes explications complémentaires vous seront données gracieusement par l'Office en prenant soin au préalable de prendre rensez-vous.

La loi pour l'initiative économique du 1er aout 2003 a pour objectif de faciliter la création, le financement et la transmission des entreprises. Elle permet ? une personne Physique, travailleur indépendant, de rendre insaisissable sa résidence principale par une déclaration effectuée aupr?s d'un notaire. Cette déclaration notariée est publiée au bureau des hypoth?ques. Cette protection contre une saisie du logement est efficasse pour les dettes d'origine professionnelle. Si l'immeuble est ? usage mixte, le notaire dresse un état descriptif de division et effectue la description détaillée de l'immeuble ? protéger. Un décret ? paraitre prochainement doit fixer le co?t de cette déclaration dont l'intér?t ne doit pas échapper aux travailleurs indépendant (artisants, commerçants, agriculteurs, professionnels libéraux).

Le projet de loi de finances pour 2004 a été adopté en Conseil des ministres le 25 septembre 2003 et présenté ? la presse le m?me jour. Il est disponible sur le site Internet de l'Assemblée nationale ? l'adresse suivante : http://www.assemblee-nat.fr Plusieurs dispositions de ce projet visent ? réformer certains aspects de la fiscalité du patrimoine. Elles pourraient avoir des conséquences importantes sur vos choix patrimoniaux.

Ce projet envisage un nouveau régime d'imposition des plus-values immobili?res lors des cessions ? titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs ? ces biens. Ces principales modifications seraient schématiquement les suivantes : a)/Les exonérations Exonérations maintenues, sous réserve de certains aménagements : Cession de résidence principale (art. 150 C I a actuel ? art. 150 U II 1° nouveau du CGI) Cession d'une résidence en France par un Français domicilié ? l'étranger ou par une personne assimilée (Union européenne ou convention internationale) (art. 150 C I b actuel ? art. 150 U II 2° nouveau du CGI) ­Cession des dépendances immédiates et nécessaires des deux catégories d'immeubles ci-dessus (art. 150 C I actuel ? art. 150 U II 3° nouveau du CGI) Indemnité d'expropriation sous condition de remploi (art. 150 E actuel - art. 150 U II 4° nouveau du CGI) ­Opération de remembrement urbain ou rural (art. 150 D 5° actuel - art. 150 U II 5° nouveau du CGI) Indemnité d'assurance (art.150 D, 4° actuel ? art. 150 VA II nouveau du CGI) Cession d'immeuble n'excédant pas un certain montant (art. 150 F actuel (4600?) ? art. 150 U II 6° nouveau du CGI (15000?)). Exonérations supprimées : Premi?re cession d'un logement (résidence secondaire, immeuble loué, ?) par des contribuables non propriétaires de leur résidence principale (art. 150 C, II actuel) Terrain agricole ou forestier (art. 150 D, 2° actuel) Patrimoine immobilier de faible importance (art. 150 B actuel) Terrain situé dans les DOM destiné ? des équipements touristiques (art. 150 D, 7° actuel) Retraité non soumis ? l'IR (art. 150 D, 6° actuel) b) Le prix de revient du bien vendu Des modifications seraient apportées aux éléments composant ce prix de revient. Parmi celles-ci, on peut citer : Situation actuelle Situation envisagée par le PLF Evaluation forfaitaire des frais d'acquisition ? titre onéreux Possibilité de retenir un taux de 10% du prix d'acquisition (art. 150 H) Le taux de 10% serait ramené ? 7,5% du prix d'acquisition (150 VB II 3°) Prise en compte des droits de mutation ? titre gratuit. Non Oui Majoration pour dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, de rénovation ou d'amélioration lorsqu'elles n'ont pas été déj? prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caract?re de dépenses locatives. Art. 150 H et art. 150 L actuels ­Montant réel sur justificatifs ­ Ou évaluation forfaitaire de 15% en prouvant la réalité des travaux ­ Ou évaluation ? dire d'expert Prise en compte sous certaines conditions du travail personnel du cédant ou des membres de sa famille. art. 150 VB II 4° nouveau du CGI 1°/Vente d'un bien détenu depuis plus de 5 ans Travaux Application automatique d'une majoration forfaitaire de 15% du prix d'acquisition, que des travaux aient été réalisés, ou non. Si le co?t réel des travaux, réalisés par une entreprise, est supérieur, le prix peut alors ?tre majoré de ce co?t réel, sur production des factures. 2°/ Vente d'un bien détenu depuis moins de 5 ans. A°/ Réalisation de travaux : Réalisés par une entreprise Majoration du prix d'acquisition du co?t réel des travaux. Non réalisés par une entreprise Aucune majoration. B°/ Absence de travaux : Aucune majoration c) Abattements pour durée de détention Situation actuelle Situation envisagée par le PLF Art. 150 M actuel 1°/ Détention inférieure ? deux ans Plus-values ? court terme → Aucun correctif 2°/ Détention supérieure ? deux ans Application d'un abattement de 5% par année de détention au del? de la deuxi?me. 3°/ Détention supérieure ? vingt-deux ans → Exonération totale Art. 150 VC I nouveau du CGI 1°/ Détention inférieure ? cinq ans Aucun abattement 2°/ Détention supérieure ? cinq ans Abattement de 10% pour chaque année de détention au-del? de la cinqui?me. 3°/ Détention supérieure ? quinze ans → Exonération totale d) Le coefficient d'érosion monétaire La revalorisation du prix de revient du bien vendu ? l'aide du coefficient d'érosion monétaire prévu ? l'article 150 K du Code général des impôts serait supprimée par le PLF. e) Autres abattements Situation actuelle Situation envisagée par le PLF Abattement général annuel?→ 915Ç (art. 150 Q actuel) Abattement fixe de 1000Ç sur le montant de la plus-value, opÚration par opération (art. 150 VE nouveau du CGI). Abattement pour cession d'une premi?re résidence secondaire taxable (art. 150 Q al. 2 actuel) : → 6100? pour un couple marié → 4600? pour une personne seule majoré de 1525? par enfant vivant ou représenté. supprimé f) Taux d'imposition Les plus-values ne seraient plus soumises au bar?me progressif de l'impôt sur le revenu avec application éventuelle du syst?me du quotient pour celles réalisées depuis plus de deux ans. L'ensemble des plus-values seraient désormais imposées au taux forfaitaire de 16% (26% compte-tenu des prél?vements sociaux). g) Paiement de la plus-value au moment de la publication de l'acte Actuellement, les plus-values immobili?res réalisées font l'objet d'une déclaration spéciale jointe ? la déclaration d'ensemble des revenus de l'année de la cession. Elles sont imposées, en m?me temps que les autres revenus du vendeur au bar?me progressif de l'impôt sur le revenu, l'année suivant celle de la cession. Au regard du PLF, la publication de l'acte de vente ? la conservation des hypoth?ques devrait ?tre accompagnée de la déclaration de plus-values et de son versement, ? peine de refus du dépôt. h)Observations Il conviendra de prendre en considération les conséquences fiscales de cette réforme ? l'occasion de toute vente d'immeuble ou cession de titres de société ? prépondérance immobili?re. A cet effet, et d?s aujourd'hui, une comparaison chiffrée devra ?tre établie afin d'apprécier le co?t fiscal de l'opération selon qu'elle interviendra avant ou apr?s le 31 décembre 2003. Il faudra surtout ?tre attentif aux modifications qui pourraient ?tre apportées au texte lors du processus législatif. i) Entrée en vigueur Cette réforme s'appliquerait pour l'imposition des plus-values réalisées lors des cessions ? titre onéreux intervenues ? compter du 1er janvier 2004 (art. 150 VH VIII nouveau du CGI). NB : Sociétés ? prépondérance immobili?re A compter du 1er janvier 2004, les cessions de titres de sociétés ? prépondérance immobili?re soumises ? l'impôt sur les sociétés ne bénéficieraient plus du régime des plus-values immobili?res. Ce régime particulier serait réservé aux seules cessions de titres de sociétés ? prépondérance immobili?re relevant du régime des sociétés de personnes prévu aux articles 8 ? 8 ter du Code général des impôts (art. 150 U I nouveau du CGI).

Les héritiers en ligne directe et le conjoint survivant seront dispensés du dépôt de la déclaration et du paiement des droits de successions lorsque l'actif brut successoral est inferieur ? 10 000 €uros, contre 1 500 €uros actuellement. Pour les autres ayants droit, le seuil déclenchant l'obligation déclarative sera fixé ? 3 000 €uros.

Pour encourager les transmissions anticipées de patrimoine, les donations consenties en pleine propriété, réalisées entre le 25 septembre 2003 et le 30 juin 2005, bénéficieront d'une reduction des droits de mutation ? titre gratuit au taux de 50% quel que soit l'âge du donateur.

Les taux des reductions de droits de donation seront abaissés lorsque la donation porte sur la nue-propriété des biens, passant de 50% ? 35% des droits lorsque le donateur est âgé de moins de 65 ans, et de 30% ? 10% lorsqu'il est âgé de 65 ans révolus et de moins de 75 ans

Les logements urbains neufs acquis ? compter du 1er janvier 1999 et donnés en location peuvent bénéficier d'un régime d'amortissement fiscal de : 8,6% pour les cinq premi?res années, 2,5% pour les quatre années suivantes. Le propriétaire doit s'engager ? louer le logement nu ? titre de résidence principale pendant 9 ans. De plus, les loyers et les ressources des locataires ne doivent pas dépasser certaines limites. ? noter : en contrepartie de cet amortissement, la déduction forfaitaire de 14% applicable aux revenus fonciers est réduite ? 6% pendant la période d'amortissement. Par ailleurs, pour les baux conclus ? compter du 1er janvier 1999, les propriétaires de logements anciens peuvent déduire de leurs revenus fonciers un forfait de 25% des loyers, au lieu de 14% normalement, s'ils s'engagent ? louer le logement pendant une période de 6 ans. Les ressources de leur locataire et le montant des loyers sont également plafonnés.

Les logements urbains neufs acquis ? compter du 1er janvier 1999 et donnés en location peuvent bénéficier d'un régime d'amortissement fiscal de : 8,6% pour les cinq premi?res années, 2,5% pour les quatre années suivantes. Le propriétaire doit s'engager ? louer le logement nu ? titre de résidence principale pendant 9 ans. De plus, les loyers et les ressources des locataires ne doivent pas dépasser certaines limites. ? noter : en contrepartie de cet amortissement, la déduction forfaitaire de 14% applicable aux revenus fonciers est réduite ? 6% pendant la période d'amortissement. Par ailleurs, pour les baux conclus ? compter du 1er janvier 1999, les propriétaires de logements anciens peuvent déduire de leurs revenus fonciers un forfait de 25% des loyers, au lieu de 14% normalement, s'ils s'engagent ? louer le logement pendant une période de 6 ans. Les ressources de leur locataire et le montant des loyers sont également plafonnés.

Le mode d'imposition des plus-values immobili?res sera profondément modifié pour les cessions réalisés ? partir du 1er janvier 2004. Le projet de loi fait disparaître la déclaration n°2049 et confie au notaire la charge de procéder pour le compte de son client ? la taxation et au versement de l'IR aff?rent ? la plus-value ? l'occasion de la formalité d'enregistrement ou de publicité fonci?re. La plus-value sera soumise au taux de 16% hors prélévements sociaux (+10% de CSG, CRDS...) et se verra appliquer un abattement de 10% par année de détention ? partir de de la cinqui?me année. Conséquence : le délai de détention ? partir de la plus-value sera ramené ? 15 ans, contre 22 actuellement. En contre partie, le coeeficient d'érosion monétaire sera supprimé. Le mode de calcul de la plus-value sera également modifié par l'instauration d'une valorisation forfaitaire de 15% pour travaux et la prise en compte des droits de mutation ? titre gratuit pour la détermination du prix d'acquisition.

La loi du 3 décembre 2001 (dont l'entrée en vigueur a eu lieu le 1er juillet 2002, pour la plupart de ses effets) améliore la condition du conjoint survivant. L'augmentation des droits de ce dernier et leurs aménagements étaient l'objectif principal du législateur, qui ne pouvait que constater l'inadaptation du statut du conjoint survivant par rapport ? l'évolution sociale. Malgré une nette amélioration, peut-on considérer que cela suffit pour protéger le conjoint survivant dans tous les cas de figure? Au sein des couples mariés, selon le régime matrimonial applicable, la protection varie. Le plus protecteur étant le régime de la communauté universelle, le moins protecteur celui de la séparation de bien, et, ? défaut de contrat, la communauté légale réduite aux acqu?ts apparaît comme un régime intermédiaire. La structure familiale détermine également le niveau de protection du conjoint survivant, selon que tous les enfants sont ou non issus du m?me lit. Dans le cas, de plus en plus fréquent, o? les enfants ne sont pas tous issus de l'union des deux conjoints, le legislateur n'a pas voulu que le conjoint survivant puisse bénéficier de l'usufruit, il ne receuille alors, que 25% de la succession en pleine propriété, ce qui peut l'obliger ? vendre les biens dépendant de la succession pour respecter les droits des héritiers réservataires. La promotion du conjoint en qualité d'héritier réservataire, n'intervient qu'? défaut de descendants et ascendants, ce qui reste une exception. On contaste donc que la protection du conjoint survivant est moins assurée par les dispositions légales que par les conventions prises au début ou en cours du mariage (contrat de mariage) ou par l'adaptabilité au vu de la structure familiale qui se modifie au cours de la vie de couple (donation entre époux, testaments, legs....). Chaque époux peut améliorer la protection de son conjoint. Il faut rappeler, qu'en droit français, la loi n'intervient qu'? défaut de dispositions prises par les parties. Il est illusoire d'attendre d'une loi, qui par définition est générale et impersonnelle, qu'elle g?re au mieux les intér?ts particuliers. Comme dans bien des domaines, la prévoyance et la prévention s'av?rent payantes. En conséquence, la donation entre époux reste toujours d'actualité malgré la loi nouvelle. Rien ne vaut le conseil d'un professionnel du droit de la famille, qui saura par son écoute et ses conseils vous permettre de choisir la solution la plus sécurisante pour vous.

Le régime de la séparation de biesn assure la meilleure protection du conjoint de l'entrepreneur puisque son patrimoine ne peut ?tre saisi, sauf exceptions. Cela suppose que le conjoint ne se porte pas caution. Ce régime présente cependant l'inconvénient pour le conjoint sans activité ni rémunération de ne pas profiter de l'enrichissment procuré par le travail de son époux (se) pendant la durée du mariage, car les patrimoines des époux sont par définition séparés...

Jusqu'? présent, les bénéficiaires de contrat d'assurance-vie étaient exonérés de droits de succession sur les sommes qu'ils percevaient au titre de ce contrat. Pour les successions ouvertes ? compter du 1er janvier 1999, les sommes perçues au titre de contrat d'assurance-vie sont en principe assujetties ? un prél?vement de 20% sur la part qui exc?de un million de francs par bénéficiaire. Par un arr?t de la Cour de Cassation (Cassation 1?re chambre civile, 31 mars 1992), connu sous le nom " d'arr?t Praslicka ", il avait été décidé que la valeur de rachat (en cas de divorce, le contrat n'étant pas dénoncé) d'un contrat d'assurance-vie devait figurer ? l'actif de la communauté dissoute. Prenant acte de cette décision, l'administration fiscale l'avait transposée en matiére de succession et avait procédé ? bon nombre de redressements incluant ? l'actif de communauté, la valeur de rachat du contrat. Par un courrier en date du 29 Juin 1999, cette m?me administration a décidé d'abandonner toutes les procédures engagées sur le fondement de 1'arr?t " Praslicka " Attention ? ne pas faire souscrire ? une personne trop agée, une assurance-vie, m?me si le montant n'exc?de pas 30 489.80 Euros (200.000 francs). Un tribunal vient de décider que cette souscription constituait une donation déguisée.

Afin d'alléger la charge fiscale pesant sur les cessions d'immeubles, le régime des droits d'enregistrement des ventes d'immeubles a été ramené de mani?re générale ? 4,80 %

Depuis le 1er janvier 1999, les droits de mutation en cette mati?re sont uniformisés. Ils sont de 4,89 % quel que soit le mode de transmission utilisé. Le taux de 4,89 % est ainsi applicable aux cessions d'actions, de parts sociales de sociétés ? prépondérantes immobili?res, c'est-?-dire de société dont l'actif est principalement constitué d'immeubles, de droits immobiliers et de participations dans des personnes morales elles-m?mes ? prépondérence immobili?re. Pour les autres sociétés, les cessions de titres restent soumises au droit de 4,89 % pour les cessions de parts sociales et au droit de 1% plafonné ? 3048.98 Euros (20.000 francs) pour les cessions d'actions.

Les acquisitions de terrains ? bâtir par des particuliers, en vue de la construction d'un logement d'habitation, sont exonérées de TVA immobili?re. En contrepartie, elles sont soumises aux droits d'enregistrement ? un taux réduit de 4,89 %. Les achats de terrains ? bâtir par des particuliers qui affectent ces biens ? la construction d'un immeuble ? usage professionnel ou par des professionnels de l'immobilier continuent ? ?tre soumis ? la TVA immobili?re au taux de 19,6% lorsqu'ils s'engagent ? construire dans un délai de 4 ans.

Révision de la prestation compensatoire La loi du 30 juin 2000 réforme la loi du 11 juillet 1975 sur le divorce et notamment organise la révision de la prestation compensatoire. - si un changement important survient dans les ressources ou les besoins des époux divorcés, la révision de la prestation compensatoire pourra ?tre demandée. - le débiteur de la prestation compensatoire, si elle était versée ? l'origine sous forme de rente pourra demander que lui soit substitué un capital pour mettre ainsi fin ? toutes relations financi?res entre les ex-époux. - enfin la loi du 30 juin 2000 comporte des mesures fiscales intéressantes. - Renseignez-vous aupr?s de votre notaire.

Les taux de réduction de droits de mutation applicables aux donations partages, aux donations simples consenties ? un enfant unique et aux autres donations sont unifiés et relevés. Ils sont fixés ? 50% lorsque le donateur est âgé de moins de 65 ans et ? 30% lorsque le donateur a soixante-cinq ans révolus et moins de soixante-quinze ans.

Un abattement s'applique sur les biens quis sont transmis par voie de succession ou de donation entre époux. Le montant de cet abattement est porté ? 76 224.51 Euros (500.000 francs) pour les actes passés ? compter du 1er janvier 2000 et les successions ouvertes ? compter de cette m?me date.

Jusqu'? présent, les bénéficiaires de contrat d'assurance-vie étaient exonérés de droits de succession sur les sommes qu'ils percevaient au titre de ce contrat. Pour les successions ouvertes ? compter du 1er janvier 1999, les sommes perçues au titre de contrat d'assurance-vie sont en principe assujetties ? un prél?vement de 20% sur la part qui exc?de un million de francs par bénéficiaire. Par un arr?t de la Cour de Cassation (Cassation 1?re chambre civile, 31 mars 1992), connu sous le nom " d'arr?t Praslicka ", il avait été décidé que la valeur de rachat (en cas de divorce, le contrat n'étant pas dénoncé) d'un contrat d'assurance-vie devait figurer ? l'actif de la communauté dissoute. Prenant acte de cette décision, l'administration fiscale l'avait transposée en matiére de succession et avait procédé ? bon nombre de redressements incluant ? l'actif de communauté, la valeur de rachat du contrat. Par un courrier en date du 29 Juin 1999, cette m?me administration a décidé d'abandonner toutes les procédures engagées sur le fondement de 1'arr?t " Praslicka " Attention ? ne pas faire souscrire ? une personne trop agée, une assurance-vie, m?me si le montant n'exc?de pas 30 489.80 Euros (200.000 francs). Un tribunal vient de décider que cette souscription constituait une donation déguisée.

Révision de la prestation compensatoire La loi du 30 juin 2000 réforme la loi du 11 juillet 1975 sur le divorce et notamment organise la révision de la prestation compensatoire. - si un changement important survient dans les ressources ou les besoins des époux divorcés, la révision de la prestation compensatoire pourra ?tre demandée. - le débiteur de la prestation compensatoire, si elle était versée ? l'origine sous forme de rente pourra demander que lui soit substitué un capital pour mettre ainsi fin ? toutes relations financi?res entre les ex-époux. - enfin la loi du 30 juin 2000 comporte des mesures fiscales intéressantes. - Renseignez-vous aupr?s de votre notaire.

L'article L.1334-7 du code de la santé publique (inséré par la loi relative ? la Solidarité et au Renouvellement Urbains) dispose que : "Un état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l'absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante est annexé ? toute promesse unilatérale de vente ou d'achat et ? tout constat réalisant ou constatant la vente de certains immeubles bâtis". Le décret n° 2002-839 du 3 mai 2002, modifiant le décret n° 96-97 du 7 février 1996 et pris pour l'application de cette disposition, précise que : -tous les immeubles bâtis (y compris les maisons individuelles) dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 sont concernées par cette mesure; -les matériaux et produits qui doivent ?tre repérés sont ceux qui figurent en annexe du décret; -l'état doit mentionner la localisation et l'état de conservation des matériaux ou produits; Lorsque le dossier technique "amiante", défini ? l'article 10-3 du décret n°96-97 modifié, a été costitué, sa fiche récapitulative constitue l'état de présence ou l'absence d'amiante qui doit ?tre annexé aux promesses et actes de vente. Ces nouvelles dispositions sont entrées en vigueur le 1er septembre 2002 A compter du 1er septembre 2002, l'absence d'un tel état annexé, aucune clause d'exonération de la garantie des vices cachés ne peut ?tre stipulée ? raison des vices constitués par la présence d'amiante dans ces éléments de construction.

Obligation sera faite bientôt de fournir un état parasitaire (apr?s publication des décrets d'application) dans les zones désignées contaminées. C'était déj? le cas dans certaines zones ? risques.

Par arr?té du 22 décembre 2000, le Préfet a classé le département du Val d'Oise en zone ? risque d'exposition au plomb. La date d'entrée en vigueur est fixée au 15 février 2001. Tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un immeuble affecté, en tout ou partie, ? l'habitation, construit avant 1948 et situé dans une zone ? risque délimitée par le Préfet devra comporter un état des risques d'accessibilité au plomb.

La Cour de cassation vient de rappeler un droit absolu des associés. Tout associé a non seulement le droit de participer aux décisions collectives mais aussi de voter, sauf exceptions légales. Les statuts ne doivent pas déroger ? ces dispositions.

Attention, un usufruitier ne peut plus renouveler un tel bail sans le consentement du nu-propriétaire. La Cour de cassation vient de le rappeler utilement. Rappelons également conformément ? l'article 595 du C.C. que l'usufruitier qui consent un bail d'un immeuble ? usage commercial ou agricole doit appeler le nu-propriétaire sous peine de voir ce dernier en demander la nullité.

La loi du 3 juillet 2001 accorde dorénavant aux enfants adultérins des droits identiques ? ceux des enfants naturels ou légitimes. L'action en retranchement leur est désormais ouverte. Attention , donc lorsque les partages ne sont pas encore devenus définitifs en présence d'enfants adultérins.