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Taxe foncière sur les propriétés bâties
Exonérations temporaires
Comment en bénéficier ?
Exonérations sous conditions de ressources
Dégrèvement spécial
En matière immobilière
Les frais de l'acquisition immobilière
Le calcul des émoluments de négociation

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Taxe foncière sur les propriétés bâties
Exonérations temporaires, allègement d'impôts
Le propriétaire d'un immeuble bâti doit acquitter une taxe foncière destinée à financer le budget de la commune, du groupement de communes auquel elle peut appartenir (1), du département et de la région de situation de l'immeuble.
Des exonérations temporaires de 2, 5, 15 ou 25 ans sont prévues pour certaines constructions. Des allègements sont accordés à certains propriétaires.

Exonérations temporaires
L'exonération de 2 ans
Elle s'applique aux constructions nouvelles, reconstructions ou additions de constructions.
Elle est accordée part la loi pour la part de taxe foncière qui revient à la commune (et éventuellement au groupement de communes) dans le cas d'immeubles affectés exclusivement à l'habitation, au département et à la région, quelque soit l'affectation de l'immeuble.
elle peut être supprimée, sur délibération, par les communes et/ou les groupements de communes pour la part de taxes foncières qui leur revient:
pour tous les locaux à usage d'habitation ;
ou uniquement pour ceux qui ne sont pas financés au moyen :
de prêts conventionnés (article R 331-63 du code de la construction et de l'habitation ;
ou, pour moins de 50 % de leur coût, de prêts aidés par l'état de type PLA ou PAP.

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Cas particulier
Des exonérations bénéficient également aux entreprises nouvelles et aux immeubles situés dans les zones franches urbaines. Elles sont soumises à des conditions fiscales et de localisation.

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Les exonérations de droit de 10, 15 ou 25 ans
Elles s'appliquent aux logements neufs et, éventuellement, aux reconstructions et additions de constructions affectées à l'habitation principale de leurs occupants avant le 1er janvier de la 3ème année suivant celle de l'achèvement de la construction..

L'exonération de 10 ans (3)
Elle concerne les logements en accession à la propriété financés à plus de 50 % au moyen de prêts aidée par l'état (PAP) et pour lesquels une demande de prêts a été déposée à compter du 1er janvier 1984.

L'exonération de 15 ans
Elle concerne :

les logements qui répondent aux mêmes conditions que l'exonération de 10 ans et pour lesquels une demande de prêt a été déposée avant le 31 décembre 1983 et a été suivie de l'attribution d'un prêt aidé ;
les logements financés à plus de 50 % au moyen de prêts locatifs aidés par l'état (PLA ou PLA-TS) ;
les logements achevés après le 31 décembre 1972 qui ont fait l'objet d'un prêt selon le régime propre aux HLM.
L'exonération de 25 ans
Elle concerne les logements à usage locatif achevés après le 1er janvier 1973, appartenant :

aux organismes HLM ;
ou, au 15 décembre 1983, à des sociétés d'économie mixte à participation majoritaire des collectivités locales et financés avec des primes ou prêts bonifiés du Crédit foncier de France.

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A noter
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères, instituée dans certaines communes, reste due, même si l'immeuble bénéficie d'une exonération de taxe foncière.

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Les exonérations sur délibération
Les collectivités locales et leurs groupements peuvent exonérer totalement ou partiellement de la part de taxe foncière qui leur revient et pour la durée qu'elles déterminent :

certains immeubles acquis avec le concours financier de l'Etat en vue de leur location. Cette exonération est transformée en exonération de droit d'une durée de 15 ans pour certains immeubles acquis à compter du 1er janvier 1998;
les immeubles faisant l'objet d'un bail à réhabilitation.

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Comment bénéficier de ces exonérations ?
Les exonérations sur délibération
Pour obtenir le bénéfice des exonérations, vous devez déposer, pour chaque local ou terrain :

une déclaration auprès du bureau du cadastre ou du centre des impôts foncier du lieu de la situation des biens;
dans les 90 jours qui suivent l'achèvement de la construction ou la réalisation définitive du changement d'affectation.
Si vous êtes en droit de bénéficier de l'exonération de 10, 15 ou 25 ans, votre déclaration doit être accompagnée d'une pièce justificative délivrée par l'organisme ayant accordé un prêt aidé par l'état.
Les acquéreurs d'appartements ou de maisons individuelles, devenus propriétaires après l'achèvement de la construction, disposent d'un délai spécial de 90 jours à compter de l'acquisition pour remplir la déclaration si celle-ci n'a pas été effectuée antérieurement. mais la période d'exonération est calculée à partir de la date d'achèvement des travaux.
Une construction est considérée comme achevée dès qu'elle peut être affectée à l'usage prévu, même s'il reste encore des travaux accessoires à effectuer (peintures, papiers peints, revêtements de sol, etc).

Vous trouverez des imprimés de déclaration dans les centres des impôts fonciers et les mairies.

Conséquences du défaut de déclaration ou de son dépôt tardif.
En cas de défaut de déclaration, vous perdez le bénéfice de l'exonération.
En cas de dépôt de la déclaration hors du délai de 90 jours, l'exonération ne peut vous être accordée que pour la période restant à courir le 31 décembre de l'année suivant celle du dépôt de la déclaration.

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Exemple
Pour un propriétaire dont l'habitation est achevée le 6 mars 1998, le délai de 90 jours expire le 4 juin 1998 :
s'il souscrit sa déclaration le 15 mai 1998, l'exonération de 2 ans lui est accordée pour 1999 et 2000;
s'il souscrit sa déclaration le 15 décembre 1998, l'imposition sera établie pour 1999, mais il pourra bénéficier de l'exonération pour 2000. Il aura perdu 1 an d'exonération.
s'il souscrit sa déclaration le 4 janvier 1999, l'imposition sera établie pour 1999 et 2000. La période d'exonération se déterminant le 31 décembre 2000, il aura ainsi perdu le bénéfice de l'exonération.

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Exonérations sous conditions de ressources
Pour être exonéré(e) en 1999 de la cotisation de taxe foncière relative à l'habitation principale dont vous êtes propriétaire, vous devez, au 1er janvier 1998, remplir simultanément les conditions suivantes:

occuper cette habitation principale
seul(le) ou avec votre conjoint ;
ou avec des personnes qui sont à votre charge pour le calcul de l'impôt sur le revenu ;
ou avec des personnes titulaires de l'allocation supplémentaire prévue à l'article L815-2 ou L815-3 du code de la sécurité sociale (antérieurement FNS) ;
ou avec des personnes dont le montant du "revenu fiscal de référence" de 1997 ne dépasse pas certaines limites (reportez vous au tableau)
répondre à l'une des conditions suivantes :

être âgé(e) de plus de 75 ans au 1er janvier 1998 ;
ou être titulaire de l'allocation supplémentaire prévue à l'article L815-2 ou L815-3 du code de la sécurité sociale ou de l'allocation aux adultes handicapés, quel que soit votre âge ;
et avoir perçu un "revenu fiscal de référence" n'ayant pas excédé un certain montant.
Si vous y avez droit et si elle ne vous a pas été appliquée, demandez-la au centre des impôts figurant sur votre avis d'imposition, notamment lorsque vous remplissez les conditions d'exonération pour la première fois.

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Attention
Cette exonération n'est jamais accordée pour une résidence secondaire ni pour la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.:

Dégrèvement spécial
Vous pouvez obtenir un dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d'une maison destinée à la location ou en cas d'inexploitation d'un immeuble à usage commercial ou industriel que vous avez utilisé à condition :

que la vacance ou l'inexploitation soit indépendante de votre volonté ;
qu'elle ait une durée de 3 mois au moins ;
qu'elle affecte soit la totalité de l'immeuble, soit une partie susceptible de location ou d'exploitation séparée.
Ces conditions sont cumulatives : elles doivent être appuyées de justificatifs.

La demande de dégrèvement doit être présenté, au plus tard, le 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle la vacance ou l'inexploitation a atteint une durée de 3 mois.

Jean-Marc MATEU.

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[ Service Transactions Immobilières et Locations ]

Frais et impositions en matière immobilière
L'acquisition immobilière entraîne des frais
Liés à l'achat d'un bien immobilier, ils sont normalement supportés par l'acheteur. Ils sont principalement constitués par les droits dus au Trésor et, dans une moindre mesure, par les émoluments proportionnels du Notaire (environ 1% en moyenne). Pour plus de précisions n'hésitez pas à consulter notre rubrique "frais et impositions" ou à nous contacter directement.

Pour un achat immobilier, la plus grande partie des frais d'acquisition est constituée par les droits dus au Trésor et les émoluments proportionnels du Notaire. Il faut également compter avec les frais d'emprunt éventuels, qui ne sont pas négligeables et, le cas échéant, avec la commission de l'agent immobilier ou les émoluments de négociation du notaire. Rappelons que l'acheteur doit verser au notaire, le jour de la vente, une provision destinée à couvrir le montant des frais et des droits. Pour calculer cette provision, le notaire se réfère à des barèmes de frais préétablis. Le montant de la provision est donc très proche du montant des frais réels qui ne sont connus à l'€uro près qu'au moment de la publication de l'acte de vente, soit plusieurs mois après la signature. Le barème, établi en pourcentage du prix du bien, tient compte du fait qu'il s'agit d'un logement neuf ou ancien et, bien sûr, du montant de l'emprunt.( voir barèmes ci-dessous)

PROVISION POUR FRAIS D'ACHAT
( en pourcentage du prix d'achat )
Montant du prix de la vente Logements neufs
( prix T.V.A. comprise ) Logements anciens
Programme jusqu'à 10 logements Programme de 25 à 99 logements
15 244.90 € 8.51 7.45 13.39
30 489.80 € 5.29 4.58 10.18
45 734.71 € 4.12 3.53 9.00
60 979.61 € 3.53 3.01 8.42
76 224.51 € 3.18 2.69 8.06
91 469.41 € 2.94 2.48 7.83
106 714.31 € 2.77 2.33 7.65
121 959.21 € 2.64 2.21 7.53
137 204.12 € 2.54 2.12 7.43
152 449.02 € 2.46 2.05 7.35
182 938.82 € 2.34 1.94 7.22
228 673.53 € 2.29 1.83 7.10
304 898.03 € 2.09 1.72 6.97
381 122.54 € 2.01 1.65 6.90
457 347.05 € 1.96 1.60 6.85
609 796.07 € 1.90 1.55 6.78
(Sources Barèmes Rapides EDITIONS BRUNO LANGLOYS)

Les frais d'achat, un pourcentage variable

On entend souvent dire que les frais d'acquisition d'un immeuble reviennent à environ 10 % du prix du bien. En réalité, le pourcentage des frais se situe généralement dans une fourchette variant entre 7 et 9 %, mais ce taux peut être bien plus élevé. En effet, les émoluments du notaire sont calculés selon un tarif dégressif. Les actes dont le prix est faible sont donc, proportionnellement, bien plus chers que les autres. En outre, qu'il s'agisse de la vente d'un studio ou d'un appartement de grand standing, le nombre et le coût des formalités sont normalement les mêmes. Ainsi, pour la vente d'un petit studio d'une valeur de 18 293.88 € (120 000 F), par exemple, le pourcentage des frais avoisinera 13 % tandis qu'il ne dépassera pas 7,5 % pour un appartement de 457 347.05 € (3 000 000 F).

Négociation immobilière
L'émolument de négociation rémunère forfaitairement le notaire de l'ensemble des démarches effectuées pour parvenir à la vente du bien (expertise, déplacements, visites, affiches). Il comprend aussi le montant des frais de publicité.

Le calcul des émoluments de négociation
Les émoluments de négociation sont calculés selon un tarif dégressif qui s'applique au montant du prix de vente, soit : 5% HT de 0 Euros à 45 734.71 € (300.000 F) et 2.5% HT au dessus de 45 734.71 € (300.000 F). Ainsi, pour un achat de 152 449.02 € (1.000.000 F), le montant des émoluments de négociation s'éleve à 5% sur 45 734.71 € (300.000 F) = 2286.74 € HT (15.000 F) + 2.5% sur 106 714.31 € (700.000 F) (tranche de 45 734.86 € à 152 449.02 €) = 2667.86 € (17.500 F) soit au total : 4954.59 € HT ou 5925.69 € TTC (32.500 ou 38.870 F TTC). Ces émoluments viennent s'ajouter aux émoluments de vente.